Antara ‘Freehold’, ‘Leasehold’ dan “Hak Milik Sementara

Sedikit perkongsian ingin saya tulis di dalam artikel kali ini adalah mengenai jenis pegangan hartanah dan juga sedikit penjelasan tentang jenis hakmilik yang menjadikan sesetengah orang sedikit keliru mengenainya.

 Antara yang ingin saya kongsikan di sini adalah mengenai pegangan milikan bebas (freehold), pajakan (leasehold) dan juga apakah dia Hakmilik Sementara yang mana boleh jadi ‘freehold’ mahupun ‘leasehold’.Untuk penerangan di dalam artikel ini saya tidak akan menyentuh dengan mendalam dari segi perundangan (akta-akta dan sebagainya) tetapi hanya lebih kepada penerangan yang lebih mudah difahami oleh orang-orang biasa.

OK, pertamanya apakah FREEHOLD dan apa pula LEASEHOLD?
FREEHOLD atau pegangan bebas merupakan tanah di mana pemilikannya adalah untuk tempoh selama-lamanya (kekal). Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali semula kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pegambilan balik tanah oleh kerajaan).  Di dalam dokumen hakmilik muktamad (‘final title’), pegangan bebas dikenali sebagai GERAN (sama ada Geran atau Geran Mukim) seperti di dalam rajah di sebelah. Geran merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri manakala Geran Mukim merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah dan Daerah.

Sebagai contoh, jika dokumen hakmilik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No. Hakmilik seperti GERAN 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No. Hakmilik adalah seperti Geran Mukim 1234.
LEASEHOLD atau pegangan berstatus Pajakan pula merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan.  Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan negeri / Pejabat Tanah adalah untuk 99-tahun. Di negeri seperti Sabah & Sarawak, kita mungkin melihat tempoh pajakan yang lebih panjang manakala untuk hakmilik lama dan tujuan selain kediaman anda mungkin akan lihat pajakan untuk tempoh seperti 30 atau 60 tahun.  Persoalan utama di sini apa akan jadi selepas tempoh pajakan tersebut tamat?  Jawapannya, tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri. Walau bagaimanapun, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui/memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa.Sekiranya anda merupakan pemilik tanah jenis pajakan, anda tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek (sekitar kurang 30-50 tahun) kepada Pejabat Tanah.  Anda akan dimaklumkan mengenai jumlah premium yang perlu dibayar untuk permohonan tersebut dan perlu membuat pembayaran sebelum ianya diluluskan. 

Untuk negeri Selangor, adalah dimaklumkan pada tahun 2011 bahawa pemilik yang terus tinggal di hartanah berkenaan hanya perlu membayar RM1,000 sahaja berbanding jumlah premium mengikut nilai pasaran tersebut sehingga beliau menjual hartanah berkenaan. Jumlah ini adalah tersangat kecil dan merupakan suatu tindakan yang baik dari kerajaan negeri tersebut.  Sebagaimana dokumen hakmilik kekal, pegangan pajakan juga mempunyai pengenalan tersendiri dalam membezakannya di dalam dokumen hakmilik.  No. Hakmilik muktamad bagi pegangan pajakan akan menggunakanPAJAKAN 1234 atau PAJAKAN MUKIM 1234 – merujuk cara yang sama seperti Geran.
Secara amnya kebanyakan tanah-tanah untuk projekperumahan pada masa ini adalah berstatus ‘Pajakan’ kerana ianya merupakan tanah yang ‘diberimilik’ oleh kerajaan kepada pemaju untuk dibangunkan.  Hanya projek-projekperumahan terdahulu yang mana tanah sudah dimiliki oleh individu sahaja biasanya yang memiliki status pegangan bebas (kekal).

Dari segi nilaian hartanah pula, sebagaimana sedia maklum, tanah dengan ciri-ciri yang sama akan mempunyai nilai yang lebih tinggi untuk pegangan bebas berbanding pajakan.  Selain disebabkan tempoh pegangan tersebut, ianya adalah berkaitan dengan permintaan dan juga tempoh pindahmilik yang lebih panjang untuk pegangan pajakan yang memerlukan kebenaran/kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik tersebut yang kadangkala memakan masa sehingga 1 tahun.

Apakah pula HAKMILIK SEMENTARA?
Sebagaimana yang telah saya terangkan di atas, dokumen hakmilik MUKTAMAD akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya. Bagaimana pula bagi hakmilik yang belum muktamad? Untuk hakmilik yang belum muktamad, no. pengenalan hakmilik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)1234 atau H.S.(M)1234.  Huruf pengenalan H.S. di sini sebenarnya merujuk kepada‘Hakmilik Sementara‘ manakala (D) dan (M) masing-masing merujuk kepada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah berkenaan iaitu D (Daftar) – Pejabat Pendaftar Negeri manakala M (Mukim) – Pejabat Tanah Daerah.  Terdapat sebahagian mereka yang keliru dengan anggapan bahawa Hakmilik Sementara merupakan pegangan ‘sementara’ yang mereka fikir pegangan pajakan sedangkan ianya suatu perkara yang berbeza.  Semoga penerangan ini dapat memberikan pencerahan kepada masalah tersebut.
Oleh itu, Hakmilik Sementara ini juga mempunyai jenis pegangan yang berbeza iaitu sama ada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajakan yang mana boleh dirujuk di dalam dokumen hakmilik tersebut. Walaupun Hakmilik sementara ini bukanlah dokumen hakmilik muktamad ianya tetap sah digunapakai sebagaimana butiran yang tercatit di dalamnya sehinggalah hakmilik muktamad dikeluarkan.  Hakmilik muktamad merupakan hakmilik berdasarkan ukuran akhir/sebenar Pejabat Tanah dan terdapat kemungkinan saiz muktamad tanah anda sedikit berbeza dari saiz di dalam hakmilik sementara.
Diharapkan sedikit penerangan ringkas mengenai 3 perkara di atas dapat memberikan penjelasan kepada mereka yang masih belum jelas mengenainya.